Wann ein Maklervertrag unwirksam ist

Der fehlende „zahlungspflichtig bestellen“-Button

Die sogenannte Buttonlösung (§ 312j Abs. 3 BGB) verpflichtet Unternehmer im elektronischen Geschäftsverkehr, den Bestellbutton mit „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer ebenso eindeutigen Formulierung zu beschriften.

Laut BGH-Urteil vom 09.10.2025 (Az. I ZR 159/24) sind Maklerverträge in vielen Fällen endgültig unwirksam, wenn sie die rechtlichen Vorgaben für Verbraucherschutz gemäß § 312j BGB missachten. Kunden von Immobilienmaklern werden typischerweise auf die Website des Immobilienmaklers geleitet, um dort durch Setzen von Häkchen und anschließendem Klicken auf eine Schaltfläche einen Maklervertrag zu schließen (ein Vertrag braucht keine Unterschrift oder Papierform!). Der Kunde muss diese Häkchen setzen und die Schaltfläche klicken, um das Exposé der Immobilie zu erhalten. Damit der so geschlossene Maklervertrag wirksam ist, muss der Button/die Schaltfläche zum Abschluss des Maklervertrages mit „zahlungspflichtig bestellen“ beschriftet sein. Das war bei vielen Immobilienmaklern über viele Jahre nicht der Fall. Der Maklervertrag ist allein darum unwirksam und der Kunde kann seine gezahlte Provision zurückverlangen, da für die Zahlung kein Rechtsgrund besteht, § 812 BGB. Im Gegenzug muss der Kunde dem Makler nichts zurückzahlen (und auch der Kauf der Immobilie bleibt davon unberührt).

Ansprüche können für Immobilienkäufe innerhalb der letzten 10 Jahre bestehen, bei denen ein Immobilienmakler eingeschaltet war, auf dessen Website sich kein „zahlungspflichtig bestellen“ Button befand.

Sie als Verbraucher müssen sich nicht daran erinnern können, ob der Makler einen Senden-Button oder doch einen „zahlungspflichtig bestellen“ Button verwendete. Wir verfügen über eine Datenbank, die bereits Informationen zu über 3.700 Maklerunternehmen enthält und für über 3.200 Makler belegen kann, in welchen Zeiträumen die Buttonbeschriftung nicht rechtskonform war. Zusätzlich verfügen wir über ausgeklügelte Beweisstrategien und Verhandlungserfahrung aus der jahrelangen Vertretung von Mandanten in hochkarätigen Rechtsstreitigkeiten. Unser Gründer wurde diesbezüglich vom Handelsblatt in Kooperation mit Best Lawyers als Best Lawyers: Ones to Watch 2026 für Konfliktlösung ausgezeichnet.

Textform: § 656a BGB

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

Textform bedeutet: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist (§ 126b BGB). Ein Rechtsgeschäft, dem die gesetzlich vorgeschriebene Form fehlt, ist nichtig (§ 125 Satz 1 BGB). Ist der Maklervertrag nichtig, kann der Kunde eine gezahlte Provision zurückverlangen, da für die Zahlung kein Rechtsgrund besteht, § 812 BGB.

Zwei Punkte begrenzen diesen Weg. Erstens kann die Textform durch eine E-Mail ohne weiteres gewahrt werden — und der Kontakt zwischen Makler und Kaufinteressent läuft üblicherweise per E-Mail. Ein Formmangel ist deshalb selten. Zweitens ist § 656a BGB erst auf Verträge anwendbar, die ab dem 23. Dezember 2020 geschlossen wurden; der Bundesgerichtshof hat das im Urteil vom 6. März 2025 (I ZR 32/24) für die Parallelvorschrift des § 656c BGB ausdrücklich festgehalten.

Der Weg über den fehlenden Bestellbutton kennt beide Grenzen nicht. Er hängt nicht davon ab, in welcher Form der Vertrag geschlossen wurde, und er reicht nach unserer Auffassung zehn Jahre zurück.

Doppeltätigkeit und Halbteilung: §§ 654, 656b, 656c, 656d BGB

Wird der Makler für beide Seiten tätig, spricht man von Doppeltätigkeit. Handelt er dabei dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil, ist sein Anspruch auf den Maklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ausgeschlossen (§ 654 BGB).

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt zusätzlich der Grundsatz der hälftigen Teilung. Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags offen einen Maklerlohn versprechen, kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten; ein davon abweichender Maklervertrag ist unwirksam (§ 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB). Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die beauftragende Partei zur Zahlung mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB). Beide Vorschriften gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist und es um eine Wohnimmobilie geht (§§ 656b, 656c, 656d BGB).

Der Bundesgerichtshof hat diese Regeln am 6. März 2025 in zwei Urteilen geschärft. Im Verfahren I ZR 32/24 hat er entschieden, dass der Halbteilungsgrundsatz auch dann gilt, wenn statt einer Kaufvertragspartei ein Dritter den Maklervertrag schließt, und dass ein untergeordneter Büroanbau der Einordnung als Einfamilienhaus nicht entgegensteht. Im Verfahren I ZR 138/24 hat er entschieden, dass ein Verstoß gegen § 656d BGB zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung führt und der Käufer den Maklerlohn nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB in voller Höhe zurückverlangen kann.

Dieser Weg setzt allerdings voraus, dass der Makler tatsächlich für beide Seiten tätig war oder dass die Provision einseitig abgewälzt wurde — eine Konstellation, die im Einzelfall vorliegen muss und nachzuweisen ist. Das ist oft ausgesprochen schwierig und mit hohem Risiko verbunden. Auch die §§ 656c und 656d BGB gelten erst für Verträge ab dem 23. Dezember 2020.

Der fehlende Bestellbutton hängt demgegenüber nicht davon ab, wer den Makler beauftragt hat.

Widerruf im Fernabsatz: §§ 312g, 355, 356 BGB

Dem Verbraucher steht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht zu (§ 312g Abs. 1 BGB). Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und beginnt mit Vertragsschluss, soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 355 Abs. 2 BGB). Im Falle des Widerrufs sind die empfangenen Leistungen unverzüglich zurückzugewähren (§ 355 Abs. 3 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat am 7. Juli 2016 in zwei Verfahren entschieden, dass ein per E-Mail oder telefonisch geschlossener Grundstücksmaklervertrag ein Fernabsatzgeschäft ist und vom Maklerkunden innerhalb der gesetzlichen Fristen widerrufen werden kann (I ZR 30/15 und I ZR 68/15).

BGH, Beschluss vom 22.10.2025 – I ZR 192/24: Vorlage an den EuGH zum Beginn der Widerrufsfrist beim Online-Maklervertrag bei fehlender Übermittlung des Muster-Widerrufsformulars und zum Fortbestehen des Widerrufsrechts nach vollständiger Erfüllung.

Für länger zurückliegende Käufe hilft das meist nicht mehr weiter. Das Widerrufsrecht erlischt spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem gesetzlich bestimmten Zeitpunkt (§ 356 Abs. 4 Satz 1 BGB). Bei Dienstleistungen kann es zudem mit der vollständigen Erbringung der Leistung erlöschen (§ 356 Abs. 5 BGB). Ein Widerruf ist außerdem etwas anderes als eine Rückforderung: Er beseitigt die Bindung an den Vertrag für die Zukunft und löst eine Rückabwicklung aus.

Viele Maklerverträge sind unwirksam, weil der erforderliche „zahlungspflichtig bestellen“-Button fehlte. Es kommt also nicht auf einen fristgebundenen Widerruf an.

Was das für Ihren Fall bedeutet

Textform, Halbteilung und Widerruf setzen jeweils eine besondere Lage voraus: eine Formlücke, eine bestimmte Provisionsabrede oder einen Vertragsschluss, der noch keine zwölf Monate und 14 Tage zurückliegt. Die §§ 656a bis 656d BGB greifen zudem erst für Verträge ab dem 23. Dezember 2020.

Der fehlende „zahlungspflichtig bestellen“-Button ist der Grund, der in der Praxis am weitesten trägt. Ansprüche können für Immobilienkäufe der letzten 10 Jahre bestehen, bei denen ein Immobilienmakler eingeschaltet war, auf dessen Website sich kein „zahlungspflichtig bestellen“ Button befand. Ob das bei Ihrem Makler so war, müssen Sie nicht selbst wissen — das finden wir in vielen Fällen für Sie heraus.